家學

中午到地政事務所找朋友的朋友，一個小帥哥，高考合格後擔任審查。

他座位前中後都是疊疊文件，桌上有一木盒的章，上面也是密密麻麻的字。

我才想起，小時候也看我媽有一盒這樣的印章，上面是當時看不懂，至今也未必了解的字。她熟練的踩過印泥，用力蓋上，看來非常神氣。

我爸的公司裡充滿油裡油條的業務叔叔阿姨，他們都說我媽是「會讀書的人」。

Emmy Hu說她媽媽從小就跟她聊我忘了，是貨物進出口還什麼政策原理嗎，沒把她當小孩。

我媽也是不知為何，就跟我分享直系血親的定義，「己身所從出、從己身所出」，「寫得很好齁？」讚嘆法律用語的莊嚴與美。

教我算親等。所以國中公民課實在不懂為何有人能糾結在這麼簡單的算術裡。這也算很難得半個家學淵源。

爸媽都做房地產工作，我爸要到處白天談生意、晚上綁看板。踏過一落落黃色看板，鐵絲圈，一桶糨糊，黑色麥克筆的甜甜異味。

我也跟車過，跟叔叔們在晚上當拆看板大隊，專拆他家公司，再用鐵絲在電線桿綑上自己家的看板。

家母則是常跑地政事務所，聽起來非常抽象，我只是覺得什麼地震？也太頻繁了吧？

他們都很會認路，在蕪雜的中壢街道找出標的，很熟練地從盲腸小徑巴庫出來。

但我就是大路癡加駕駛障礙。腦區不小心被開發到別的地方。

爸媽離婚後家母就沒在執業了，掛了招牌還是欲振乏力。也很久不見我爸。爸媽這兩股對於勞動的典範，在我成長過程中雙雙缺席，及身而滅。

家母預言過：你個性太直了，不適合做生意。

結果第一份工作就是在獻殷勤，搞買賣。

朋友遞來一冊靛藍軟皮精裝，內政部的文件範本，教表格填寫，怎麼設定權利、移轉所有。

天啊這世界上還有東西比這更無聊嗎，還沒翻就犯睏。他說，你就好好寫文學啦！

前幾天我才在法條裡讀到，我國土地登記制度有國家賠償，指地政單位如果登記錯誤造成損失，是由國家賠，而這個國家基本上就是那個公務員賠。

所以法律規定有個專戶是地政單位專門要來儲備可能的賠償。

這職業風險！

還有，民眾還會訴願。他跟女友到日本休假，第二天同事就傳訊給他：你又被訴願了。我說，訴願是公家單位的客訴嗎？他說對，走完訴願才會到訴訟，但就算是訴願還是要走一趟流程。

那訴願事由呢？有的是跟律師吵架，他們拿法條攻防，單位又沒有法務協助。或者捲入家庭紛爭，給了民眾不想聽的答案。

看來這鐵飯碗也不好拿嘛，那我就放心了，沒損失什麼XD

倒是確認了很多老代書超級爛。他旁邊兩櫃的姐姐點頭如搗蒜。現在地政窗口都很親切了，不會的交給承辦，他們會告訴你要補什麼件。需要什麼法律知識？什麼技術含金量？根本無。

送件交給助理，簽約才是本業。但據我所知，很多代書直接用定型化契約啊，難度在？

最難的應該就是案源啦。不動產金額大，有人脈最重要。

這不就老屁股們最愛自我吹捧的，什麼做事不如做人之類的道理，結果練得一身油腔滑調，專業知識低落，只是享用了早出生的經濟成長紅利和社會建制闕如紅利。

（地政士法民90年才制定，前面當過的老代書據說可以資格換證，不用經過考試）

結束在這會太突兀嗎？有黃錦樹之風嗎？

你們必須學起來（點鼻頭）：土地的預告登記

來，這個你們必須學起來。

如果有人要賣土地給你，依照民法§345成立買賣契約，並依§102I設定始期，期限屆至就生效力，一手交錢一手交地，依§758辦理不動產所有權移轉登記。

可是有個風險，如果在期限前對方就把土地移轉給其他人，不是就害你蒙受損失嗎？畢竟土地的所有權還沒移轉，他還是所有權人，仍然可以依§765自由處分。

當然嗣後可以依§226向他請求債務不履行的損害賠償。

但不要啊我就要拿到土地，千拜萬拜找到的欸！此時你有幾種防範方式：設定抵押、設定物上保證，或者－－

以土地法§79-1與土地登記規則§136，進行限制登記中的「預告登記」，向其他潛在買受人預告：「這棟房子即將移轉給我，勿買，謝謝。」

土§79-1 II：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者 #無效。」要贈與、要買賣，只要有妨礙到你，統統無效！

將買賣契約的債權效力（弱）經由登記，轉化為物權效力（強），排除可能對你的利益造成的影響。

啊啊，聽起來很棒。

‧

但補充一點。

預告登記效力之強，卻強不過國家。國家是它效力的例外。

土§79-1 III ：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」

就是不能用預告登記來排除行政徵收和司法判決與執行。

用748施行法來看看民法的財產分配制

既然最近《司法院釋字748號解釋施行法》草案送立法院了，就來預習一下結婚後最重要的財產會發生時什麼事。

（actually只是因為我讀到親屬編。）

如果我記得沒錯，748草案和現行民法較大的差距是不能共同收養（只規定繼親收養，和民法的一方收養），以及不和對方家庭成立姻親關係。

聽到後者我都笑了。

表示財產制也準用現行民法。依據§1004，婚後兩人可以約定採用共同財產制或分別財產制。

共同，顧名思義就是除了少部分特有財產外，合併為兩人公同共有§1013；分別則最單純，兩人各自保有自己財產的所有權§1044。

但臺灣大部分伴侶都未約定，所以就自動採取§1005法定財產制。法定財產制最重要的就是要區分婚前和婚後的財產§1017。

兩人在感情好的時候當然沒事，你的就是我的我的就是你的你儂我儂不分彼此。但撕破臉鬧離婚後，就要算總帳，也就是進行剩餘財產分配請求§1030-1：

把各自婚後的財產統計一下，扣除婚姻關係裡各自負的債務後（自己的債自己還喔，不能賴給對方§1023I，除非你活該幫對方作保§739；不過如果你很好心用自己的財產幫對方還，可以請求償還§1023II），如果有剩餘，就平分剩餘財產的差額。

這時有人就很老奸，想說既然要分配我的財產，那就趕快在離婚前把錢送出去。然而No，另一方為了保全分配，可以依照§1020-1I把你的送錢聲請法院撤銷。

值得注意的是，婚後因為繼承而得的財產，另一方是不能要求分配的。§1030-1I①畢竟遺產不是婚姻存續中你幫對方賺到的。

所以怎麼說呢，為了避免麻煩，我應該會在婚前約定分別財產制§1044吧。不過實務上三不五時揩點另一半的油水也是必須的，以五鬼搬運法滿足生活之所需。畢竟§1003-1I定有明文：家庭生活費用，由夫妻各依經濟能力等分擔之。所以自己經濟能力不要太好，勇於吃軟飯。

可也不能太猖狂，立法者好像早就看穿我們曲折的小心思，在§1003-1II就警告：因前項費用所生之債務，夫妻負連帶責任§272，燈冷。

標準的錯誤示範

好的，經我詢問了現役地政事務所員及敝校法律系畢同儕，確認如下：

　(1)抵押權不是債權，而是物權吧？

　是的，抵押權是從屬於債權的擔保物權，用來擔保債權履行。如果欠錢不還，抵押權人可以聲請法院拍賣抵押的不動產，取得價金作為債務償還。

　並不是說抵押權＝欠錢＝債權，這是完全錯誤的連結。

　(2)抵押權人可否聲請除去地上權後拍賣之？（依據§866II）

　可以。但要件是§866I所規定的，抵押權設定在前，而後設定地上權或其他權利、成立租賃關係者，才能適用§866II的請求法院除去權利、終止租賃關係後拍賣。

　並不是地上權為物權、抵押權為債權，物權＞債權，不得拍賣。這是完全錯誤的。

還是想不通資深現役代書怎麼可以犯這種初級失誤。

按照民法§535，受有報酬的委任關係，受任人要負「善良管理人注意義務」，是很高的注意義務。（如果是無償的，只要「與處理自己事務為同一之注意」就可以了，注意義務比較低）

因為有收錢，法律認定你有相關專業知識。也就是說處理當事人事務有疏忽，是可以判賠的。

要是你的委任人相信你，對一塊設有抵押的土地再設定了地上權蓋房子，最後卻被法拍，我不相信他提告你會平安順遂耶。

本來我對該位叔叔雖不特別親暱，倒也不吝友善，只是往後恐怕會另眼相待。這麼簡單的疏漏，即使放下我的較真都還感到不爽。

我當下沒有跟似乎酒酣耳熱的長輩們爭論，畢竟是家父熱心的直接致電來請叔叔指示。

但錯就是錯啊。不會因為資深、長輩就變成對的。看到他山之石，年歲見長的我也要謹慎。

#所謂標準的錯誤示範

博士博

大家都知道買賣不破租賃，就是你在租屋時如果房子被房東賣掉，新屋主也不能要求你搬走，還要繼續履行租約。§425

（不過如果舊屋主未告知，新屋主可以因「買賣瑕疵」解除契約、減少價金§359或請求不履行之損害賠償§360）

但是，如果在你租屋前，房子就被屋主設定抵押，抵押權人（通常是銀行）就有權§866II聲請法院終止租賃，把你的租屋拿去拍賣掉喔。

所以建議租屋時請屋主拿謄本來看，確認房子沒有設抵押。

但誰有這閒工夫啊。

抵押還有很爽的事。一般債務的完成時效是15年§125，時效完成後欠債的人可以主張時效抗辯，拒絕給付§144。

好啦，追債的你因為後知後覺拿不到錢啦，只能徒呼負負。

不過！如果此時你想起，當年對方欠債時，為了作為擔保，有把不動產設定抵押§758給你，在時效完成的五年內你都還能把它當時設定的抵押物拿去拍賣§880！爽！

於是我最近與家父終於有所交集，我向他分享抵押權令人驚喜的蠻橫與爽，他恭賀：恭喜你進入不動產領域。

白天上課中依據老師的敦促，傳Line請求他與我講臺語，翻拍了原文課本後他回：什麼小東東呢？

為了確認地道大園漳州腔，我：你滷蛋是唸ㄋㄥ還是ㄋㄨㄧ呢？

他的回答非常專業：「福建漳州縣南靖府來宜蘭及八德（來祖臺）都講ろ×－」

ろ×－耶

我快被手寫輸入笑死。

不過還是好讚嘆喔：原來是劉博士！隱藏許久你的真實身分。

隔了九小時，他回了一隻害羞的青蛙貼圖給我。

為何是爭§972？

我的民法老師說不懂同婚為何要修§972這條

　§972（婚約之要件）婚約，應由男女當事人自行訂定。

婚約就是訂婚，訂婚只是民間習俗，可以不訂而結，就算訂了也可以不結，而且不能強迫履行

　§975（婚約之效力）婚約，不得請求強迫履行。

重點應該是結婚

　§982（結婚之形式要件）結婚應以書面為之，有二人以上證人之簽名，並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。

三個要件：書面、證人、登記，缺一不可，否則無效（§988）。但要件裡並沒有限制「男女」當事人，所以他認為根本不用修民法，行政院直接下達行政命令給戶政事務所受理同性婚姻登記即可。

是不是算有道理？好難喔這世間。我稍微翻了前後法條，在想會不會是由於

　§980（結婚之實質要件－結婚年齡）男未滿十八歲，女未滿十六歲者，不得結婚。

可它還是沒有限定當事人性別呀，兩個滿十八歲的男性、兩個滿十六歲的女性兩兩互結也不違反。

「行政命令就可以解決的問題，這麼大費周章，不知有什麼特殊的政治目的？」

　※朋友後來補充：

　第一段呢？
　https://tinyurl.com/y75vpl4u